ITBI em arrematação de leilão: como calcular, quem paga e quando

O imposto que muita gente esquece de calcular

Quem chega no leilão olhando só o desconto sobre o valor de avaliação esquece de um custo que pode chegar a 3% do valor de arrematação: o ITBI, Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Sem incluí-lo no cálculo, o lance "ótimo" deixa de ser ótimo, e o ROI projetado nunca se realiza.

Este artigo explica em detalhe como o ITBI funciona em leilão: alíquotas, base de cálculo, responsabilidade pelo pagamento, prazos e teses tributárias relevantes em 2026.

O que é o ITBI

O ITBI é um imposto municipal, previsto no art. 156 da Constituição Federal. Incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis entre vivos. Doação não paga ITBI (paga ITCMD, estadual). Herança não paga ITBI (paga ITCMD). Compra, permuta e arrematação em leilão pagam ITBI.

Como é municipal, cada prefeitura define alíquota, base de cálculo, prazo e procedimentos. Não existe regra nacional única.

Alíquota: quanto custa

A alíquota típica no Brasil varia de 2% a 3%. Algumas referências em capitais (consulte sempre o site da prefeitura para valor vigente):

Alguns municípios oferecem alíquotas reduzidas para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) (geralmente 0,5% sobre a parcela financiada). Em arrematação de leilão essa redução normalmente não se aplica, mas confirme se o município tem regra específica.

Base de cálculo: a parte polêmica

A base de cálculo do ITBI é o ponto mais discutido. Em transações normais, a regra geral é o maior valor entre o de venda e o venal de referência estabelecido pela prefeitura.

Em arrematação de leilão, a tese consolidada pelo STJ é que o valor de arrematação prevalece como base do ITBI, mesmo quando inferior ao valor venal.

Decisão chave: STJ, Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821/SP, julgado em 2022), fixou que a base do ITBI é "o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado", e que o valor venal de referência da prefeitura não pode ser usado como base mínima obrigatória. Em arrematação, há precedentes específicos confirmando que o valor pago no leilão é a base correta.

Isso é importante porque algumas prefeituras ainda tentam cobrar ITBI sobre o valor venal de referência, que pode ser bem maior que o lance vencedor. Se isso acontecer, é possível:

1. Pagar para garantir o registro e depois pedir restituição.
2. Discutir judicialmente antes do recolhimento via mandado de segurança.

Para arrematante iniciante, a estratégia mais comum é pagar e pedir restituição com apoio de advogado tributarista.

Quem paga: a regra geral

O ITBI é pago pelo adquirente do imóvel, no caso, o arrematante. Não há divisão entre comprador e vendedor.

Como é o arrematante que paga, esse custo precisa entrar no cálculo do lance máximo recomendado.

Quando pagar

O ITBI normalmente é pago antes do registro da carta de arrematação no Cartório de Registro de Imóveis. Sem comprovante de ITBI, o cartório não registra a transferência.

Sequência prática:

1. Arrematação do imóvel no leilão.
2. Carta de arrematação ou auto de arrematação expedido pelo juízo (judicial) ou leiloeiro (extrajudicial).
3. Emissão da guia do ITBI na prefeitura, com base na carta de arrematação.
4. Pagamento da guia, geralmente em prazo de 15 a 30 dias da emissão.
5. Apresentação ao cartório junto com a carta para registrar a propriedade.

Em alguns municípios o ITBI tem que ser pago em prazo curto (15 dias) do auto de arrematação, com multa em caso de atraso.

Como calcular na prática

Exemplo de cálculo em São Paulo, capital:

• Valor de arrematação: R$ 280.000
• Alíquota ITBI/SP: 3%
• ITBI devido: R$ 8.400

Adicione esse custo ao total de aquisição:

Lance vencedor:              R$ 280.000
Comissão leiloeiro (5%):    + R$  14.000
ITBI (3%):                  + R$   8.400
Registro CRI (~1,2%):       + R$   3.360
IPTU em aberto (exemplo):   + R$   4.500
Condomínio em aberto:       + R$   9.800
─────────────────────────────────────────
Custo total de aquisição:    R$ 320.060

O "desconto" sobre o valor de mercado deve ser calculado sobre os R$ 320.060, não sobre os R$ 280.000 do lance.

Estratégias legais para reduzir o ITBI

1. Pagar sobre o valor de arrematação, não o venal

Se a prefeitura tentar cobrar sobre o valor venal de referência (superior ao lance), discuta com base no Tema 1.113 do STJ. Em casos com diferença relevante (acima de R$ 5 a R$ 10 mil), vale o investimento em advogado tributarista.

2. Isenções específicas do município

Algumas prefeituras oferecem isenção de ITBI para:

• Primeiro imóvel até determinado valor (programas locais).
• Imóveis em programas habitacionais (MCMV, similares).
• Imóveis tombados ou em zonas especiais.

Verifique a lei municipal antes de pagar.

3. Integralização de capital em pessoa jurídica

O art. 156, §2º, I da Constituição estabelece imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social, salvo se a atividade preponderante da empresa for imobiliária.

Em estruturação patrimonial, alguns investidores arrematam pessoa física e logo após integralizam ao capital de uma holding patrimonial. Mas atenção: a imunidade vale na integralização ao capital, não na arrematação. O ITBI da arrematação continua devido.

A discussão recente do STF (Tema 796) restringe a imunidade ao valor integralizado nominalmente, e a parcela que exceder o capital nominal está sujeita a ITBI. Antes de estruturar dessa forma, consulte advogado tributarista.

4. Parcelamento

Em municípios com volume alto de execuções fiscais, é comum permitirem parcelamento do ITBI em 6 a 12 vezes. Não reduz o valor, mas alivia o caixa.

Cuidados específicos em leilão

• Não confunda ITBI com despesas cartorárias, são tributos diferentes. ITBI vai para a prefeitura, registro e custas vão para o cartório.
• Guarde a carta de arrematação e o DARM/guia paga, são documentos obrigatórios para o registro.
• Verifique o prazo do município, alguns são curtos (15 dias) e multa por atraso pode ser de 10% a 20%.
• Não conte com isenção sem confirmação, leia a lei municipal específica e confirme com a prefeitura.

ITBI e leilão extrajudicial (Lei 9.514/97)

Em arrematação no leilão extrajudicial da Lei 9.514/97 (alienação fiduciária), o ITBI também é devido pelo arrematante. A base é o valor do lance.

Importante: a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário antes do leilão também é fato gerador de ITBI, mas o pagamento por essa transferência prévia é responsabilidade do credor (banco). O arrematante paga apenas o ITBI da arrematação propriamente dita.

Como o Arremate Inteligente ajuda

O simulador de ROI do Arremate Inteligente já inclui o ITBI no cálculo de custo total da operação, baseado na alíquota do município onde o imóvel está localizado. Você vê o "custo verdadeiro" de cada lote antes de decidir o lance, sem precisar montar planilha do zero.

A plataforma está em pré-lançamento. Cadastre seu interesse na home para receber acesso antecipado.

Conclusão

ITBI é custo previsível, calculável e que precisa estar no seu lance máximo. Quem esquece desse custo entrega 2% a 3% do desconto sem perceber. Quem inclui no cálculo, lança com precisão. A diferença entre os dois investidores aparece já no primeiro ano de operação.