Glossário

Glossário do leilão de imóveis

Trinta termos que aparecem em todo edital, matrícula ou conversa sobre leilão de imóveis. Explicações curtas e diretas, para você consultar sempre que precisar.

A

Adjudicação: Ato pelo qual o credor toma para si o imóvel penhorado no lugar de receber o crédito em dinheiro. Em leilão judicial, ocorre quando não há lance suficiente e o exequente opta por ficar com o bem pelo valor da avaliação ou pelo valor de seu crédito.
Alienação fiduciária: Garantia em que o devedor transfere ao credor a propriedade resolúvel do imóvel até a quitação do financiamento. Regida pela Lei 9.514/97, é a base do leilão extrajudicial bancário.
Arrematação: Ato de adquirir o bem em leilão público mediante o lance vencedor. A arrematação cria obrigação de pagamento nos prazos do edital e, após formalizada, transfere a propriedade ao arrematante.
Arrematante: Pessoa física ou jurídica que vence o leilão e se obriga a cumprir as condições do edital. Permanece nessa condição até a emissão e registro da carta de arrematação ou contrato de compra e venda.
Auto de arrematação: Documento lavrado pelo juiz, em leilão judicial, que formaliza o resultado do pregão. É a base para a expedição da carta de arrematação, título hábil para o registro imobiliário.

C

Carta de arrematação: Título judicial expedido após o pagamento integral do lance. Apresentada ao cartório de Registro de Imóveis, transfere a propriedade ao arrematante. Em leilão extrajudicial, equivale ao contrato de compra e venda.
Comissão do leiloeiro: Remuneração devida ao leiloeiro pelo serviço de condução do leilão. Em geral 5% sobre o valor do lance, paga pelo arrematante além do valor do imóvel. Está prevista no edital.
Consolidação da propriedade: Ato pelo qual, na alienação fiduciária, o credor passa a deter a propriedade plena do imóvel após o devedor não purgar a mora. É o passo que precede o leilão extrajudicial.

D

Due diligence: Processo de análise prévia do imóvel em leilão. Cobre edital, matrícula, ônus, débitos, ocupação e avaliação técnica. Sem due diligence, o desconto do leilão vira risco mal precificado.

E

Edital: Documento público que define as regras do leilão: lotes, datas, lances mínimos, formas de pagamento, débitos assumidos e condições gerais. Tudo o que está no edital vincula o arrematante. Tudo o que não está, não pode ser cobrado depois.
Embargos à arrematação: Recurso processual em leilão judicial que questiona vícios do procedimento. Pode atrasar a entrega do imóvel, mas raramente anula a arrematação quando o rito foi cumprido.

H

Habilitação: Ato em que o interessado declara, no sistema do leiloeiro, que aceita as regras do edital e está apto a dar lance. Sem habilitação, o lance não é registrado.
Hasta pública: Termo tradicional para leilão público judicial. Hoje, na maior parte dos editais, aparece simplesmente como leilão. As duas expressões são equivalentes.

I

Imissão na posse: Ação judicial pela qual o arrematante obtém a posse efetiva do imóvel, quando este está ocupado. Em geral, leva 6 a 18 meses e exige advogado especializado.
ITBI: Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, devido ao município. Em arrematação, costuma incidir sobre o valor do lance e é condição para o registro da carta de arrematação.

L

Lance: Oferta de valor feita por um habilitado durante o leilão. O lance vencedor cria a arrematação. Em leilões on-line, o sistema registra a hora e o autor de cada lance.
Lance vil: Lance significativamente inferior ao valor de avaliação do imóvel. Em leilão judicial, o juiz pode considerar o lance vil e não homologar a arrematação. Não há regra fixa, mas há jurisprudência consolidada sobre o tema.
Leilão judicial: Leilão conduzido sob ordem judicial, decorrente de execução, partilha, falência ou outras decisões. Tem rito do CPC, maior segurança em alguns aspectos e prazos mais longos.
Leilão extrajudicial: Leilão fora do Judiciário, regulado por lei específica. O caso mais comum é o leilão de imóveis em alienação fiduciária pela Lei 9.514/97, conduzido por credor bancário.

M

Matrícula: Documento do cartório de Registro de Imóveis que reúne toda a história jurídica do imóvel: proprietários, ônus, hipotecas, alienações, divisões. É o RG do imóvel.
Mora: Atraso no pagamento da dívida. Em alienação fiduciária, costuma se consolidar após 90 a 120 dias e dá início ao rito de retomada do imóvel pelo credor.

N

Notificação extrajudicial: Ato pelo qual o cartório intima o devedor em mora a purgar o atraso em 15 dias. É etapa obrigatória antes da consolidação. Vícios nessa notificação são a principal causa de anulação de leilões extrajudiciais.

P

Penhora: Ato judicial que afeta um bem ao pagamento de uma dívida em processo de execução. Imóveis penhorados podem ser levados a leilão judicial para satisfazer o crédito.
Praça: Cada uma das fases públicas do leilão judicial. Normalmente são duas: a primeira pelo valor de avaliação e a segunda por valor inferior, definido pelo edital ou pelo juiz.
Purgação da mora: Pagamento integral da dívida vencida pelo devedor, com encargos e custas, dentro do prazo legal. Purgada a mora, o contrato volta ao normal e o leilão não acontece.

R

Remição: Direito do devedor de retomar o imóvel pagando o valor da arrematação até a assinatura do auto, em leilão judicial. Pouco comum, mas possível em algumas situações.

S

Saldo devedor: Valor pendente do financiamento na data da consolidação ou do leilão. Em leilão extrajudicial, é a referência para o lance mínimo do segundo leilão.
SFH: Sistema Financeiro da Habitação. Conjunto de regras para financiamento de imóveis residenciais com FGTS e taxas controladas, dentro do teto vigente (em 2026, R$ 1,5 milhão ou R$ 2,25 milhões em estados específicos).
SFI: Sistema Financeiro Imobiliário. Engloba financiamentos fora do SFH, sem teto de valor, com taxas livres. É o sistema sob o qual a maior parte dos leilões extrajudiciais ocorre.
Sinal: Pagamento inicial do arrematante, em geral 5% a 25% do lance, devido em 24 a 48 horas após a arrematação. Em caso de inadimplemento posterior, o sinal é perdido.

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